임차권등기명령을 하였는데 배당요구를 하여야 하나요?

질문

임대차계약(전세계약)을 체결하고 2년간 주택을 임차하였다가 계약기간이 종료하여 다른 곳으로 이사하려고 하는데 임대인으로부터 임대차보증금을 받지 못하였습니다. 이에 임차건물에 임차권등기명령을 한 후 다른 곳으로 이사하였습니다. 이후 다른 임차인이 경매신청을 하여 현재 경매가 진행중입니다. 배당요구 종기일이 있다는 내용을 확인하였는데 별도로 조치를 취해야 하나요?

답변

법령과 대법원 판결

민사집행법상 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 경매목적물의 매각대금을 배당받을 수 있습니다(민사집행법 제148조 4호). 그런데 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령을 받아 부동산등기사항증명서(등기부)에 등기된 경우 법률상 그 밖의 우선변제청구권에 해당하는지가 문제가 됩니다.

이에 대해서 대법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.

대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결

따라서 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령을 받아 등기된 임차인은 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속합니다.

방론: 미지급 임대차보증금의 지연손해금의 경우

위와 같이 점유를 이전하고 임차권등기명령이 등기된 경우에는 임대차보증금 반환청구소송을 통하여 임대차보증금 및 이에 대한 지연손해금을 청구하는 경우가 있습니다. 이때 지연손해금의 경우에는 임차권등기명령으로 우선변제청구권이 인정되는 채권이 아니므로 법원에 별도의 배당요구를 하여야 합니다.

결론

채무자의 재산에 대한 경매가 신청된 경우 위와 같이 배당요구를 하지 않아도 되는 채권(임대차보증금 반환 채권)이 있는가 하면 별도의 배당요구를 해야 하는 채권(임대차보증금 반환채권의 지연손해금)도 있습니다. 개별 경매사건 또는 임대차계약관계에 관한 궁금증이 있는 경우 로피드법률사무소 상담 서비스를 이용해보시기 바랍니다.