들어가며: 할아버지 땅 상속받았는데, 아파트는 한 채만 준다고요? 🤔
안녕하세요, 로피드법률사무소의 하희봉 변호사입니다. 부모님이나 조부모님으로부터 재개발 구역 내 토지를 상속받았는데, 여러 명의 상속인이 있음에도 불구하고 조합에서 “아파트는 한 채만 분양 가능합니다”라는 통보를 받는다면 정말 당황스러우실 텐데요. 최근 이러한 상황과 관련된 매우 중요한 대법원 판결(2024두31185)이 나와서, 여러분께 그 내용을 상세히 분석해 드리고자 합니다. 과연 상속받은 토지로 각자 단독 분양을 받을 수 있는지, 함께 살펴보시죠!
사건의 배경: 하나의 땅, 여러 명의 상속인, 그리고 재개발 사업 📜
이번 사건의 내용을 간단히 요약하면 다음과 같습니다.
사건 토지와 상속 과정 요약
- 사건 토지 소유자 사망: 이 사건의 발단은 서울 △△구 □□동에 위치한 한 필지의 토지(770㎡)입니다. 이 토지를 소유하고 있던 A씨가 1980년 10월 22일에 사망했습니다.
- 상속 및 지분 협의: A씨에게는 6명의 자녀(이하 ‘상속인들’)가 있었습니다. 이들은 상속재산분할협의를 통해 각자의 상속 지분을 정했습니다. 예를 들어 첫째 자녀는 96/240 지분, 둘째 자녀는 72/240 지분을 갖는 식이었습니다.
- 늦어진 상속 등기: 중요한 점은, 이 상속인들이 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 시점이 해당 지역의 재개발 기본계획이 수립된(2004. 6. 25.) 이후인 2005년 5월 20일이었다는 것입니다. 상속 자체는 1980년에 개시되었지만, 등기는 한참 뒤에 이루어진 것이죠.
- 원고들의 지분 매수: 이후 원고들은 이 상속인들로부터 각 지분을 매수하거나 증여받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 예를 들어 원고 1은 첫째 자녀로부터 96/240 지분(308㎡)을, 원고 2는 둘째 자녀로부터 72/240 지분(231㎡)을 매수했습니다.
원고들의 분양신청 vs 조합의 관리처분계획 (원고 전원을 1인 분양대상자로)
원고들은 각자 소유한 토지 지분 면적이 90㎡를 넘기 때문에, 각자 단독으로 아파트를 분양받을 자격이 있다고 주장하며 조합에 분양신청을 했습니다. 하지만 조합(피고)은 “원고들 전원을 합쳐서 1명의 분양대상자로 본다”며 1개의 주택만 분양하는 내용의 관리처분계획을 수립했고, 이는 인가까지 받았습니다. 😥
이 사건의 핵심 질문: 상속인 각자가 단독 분양대상자가 될 수 있는가?
결국 이 사건의 핵심 쟁점은 이것입니다. “하나의 토지를 여러 상속인이 상속받았고, 그 지분을 다시 여러 사람이 나누어 취득했을 때, 이들이 각자 독립된 분양대상자가 될 수 있는가?” 특히 상속등기가 기준일(2003. 12. 30.) 이후에 이루어진 경우, 분양 자격은 어떻게 판단해야 할까요?
분양자격 판단의 핵심 열쇠: 관련 법규와 서울시 도시정비조례 🔑
이 문제를 해결하기 위해 법원은 어떤 법규들을 살펴보았을까요?
도시정비법상 분양 자격 일반 원칙: 1주택 또는 1토지 공유 시 1주택 공급
「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항 제6호는 원칙적으로 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”고 규정하고 있습니다.
즉, 여러 명이 하나의 땅을 공유하고 있다면 원칙적으로는 아파트 한 채만 받을 수 있다는 뜻입니다.
중요한 예외 규정: 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서
하지만 모든 경우에 다 그런 것은 아닙니다! 도시정비법은 시·도조례로 주택공급을 따로 정할 수 있도록 예외를 두고 있는데요 (제76조 제1항 제7호 가목). 이 사건에 적용된 구 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(2010. 7. 15. 개정 전의 것, 이하 ‘구 서울시 도시정비조례’) 제27조 제2항 제3호 단서가 바로 그 핵심 예외 규정입니다.
구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서: “다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 ｢서울특별시 건축조례｣ 제29조에 따른 규모(주거지역 90㎡) 이상인 자는 그러하지 아니하다.“
쉽게 말해, 2003년 12월 30일(이하 ‘이 사건 기준일’) 이전부터 토지 공유지분을 90㎡ 이상 갖고 있던 사람은 단독으로 분양받을 수 있다는 희소식입니다! 🎉
또 다른 조항: 서울시 도시정비조례 제34조 제4호
그런데 여기서 또 하나의 조항이 등장하며 문제를 복잡하게 만듭니다. 바로 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(이하 ‘서울시 도시정비조례’) 제34조 제4호입니다.
서울시 도시정비조례 제34조 제4호: “종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르고, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.“
이 조항만 보면, 상속등기를 이 사건 기준일(2003. 12. 30.) 이후에 한 경우에는 “기준일 전부터 소유”한 것으로 인정받기 어려워 보입니다. 과연 법원은 이 상충되어 보이는 규정들을 어떻게 해석했을까요?
엎치락뒤치락 법정 공방: 1심, 2심, 그리고 대법원의 판단은? 👨⚖️
제1심 법원의 판단: “등기부상 기준일 이후 취득, 단독 분양 불가!” (원고들 패소)
1심 법원(서울행정법원 2022구합74676)은 서울시 도시정비조례 제34조 제4호, 즉 “소유권 취득일은 등기부 접수일 기준”이라는 규정을 엄격하게 적용했습니다. 상속인들의 상속등기 접수일이 이 사건 기준일(2003. 12. 30.) 이후인 2005년이었기 때문에, 원고들은 기준일 이전에 90㎡ 이상 지분을 소유한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 😭
제2심 법원의 판단: “상속개시일 기준! 일부 원고는 단독 분양 가능!” (원고 1, 2 승소 / 원고 3, 4 패소)
하지만 2심 법원(서울고등법원 2023누43756)의 판단은 달랐습니다! 2심은 민법상 상속의 효력(상속은 피상속인 사망 시 등기 없이도 효력 발생, 상속재산분할은 상속개시 시점으로 소급)을 우선적으로 고려했습니다.
- 등기부 기준 조례의 제한적 해석: 서울시 도시정비조례 제34조 제4호(등기부 기준)는 관리처분계획 수립의 일반적인 기준일 뿐, 분양대상자 자격을 정하는 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서의 ‘소유’ 시점 판단에 직접 적용되기는 어렵다고 보았습니다.
- ‘지분 쪼개기’ 목적 부재 판단: 2심은 상속인들이 상속재산분할협의를 한 것이 소위 ‘지분 쪼개기’를 통해 분양 주택 수를 늘리려는 목적이 있었다고 보이지 않는다고 판단했습니다. 오히려 법정상속분대로라면 더 많은 상속인이 단독 분양을 받을 수 있었는데, 협의를 통해 일부 상속인(소외 2, 소외 3)만 90㎡ 이상 지분을 갖게 되었기 때문입니다.
- 판결 결과:
- 원고 1, 2 승소: 이들은 이 사건 기준일(2003. 12. 30.) 이전(1980. 10. 22. 상속개시)부터 90㎡ 이상의 지분을 소유한 것으로 인정된 상속인(소외 2, 소외 3)으로부터 지분을 양수했으므로, 각자 단독 분양대상자에 해당한다고 보았습니다. 😊
- 원고 3, 4 패소: 이들이 지분을 최종적으로 넘겨받게 된 원상속인들(소외 4, 5, 6, 7)은 상속재산분할협의 결과 각 18/240 지분(90㎡ 미만)만을 소유하게 되었으므로, 이 사건 단서 조항의 혜택을 받을 수 없다고 판단했습니다.
대법원의 최종 결론: “2심 판단이 옳다!” (상고 모두 기각)
결국 이 사건은 대법원까지 올라갔고, 대법원(2024두31185)은 “2심의 판단이 정당하다” 며 모든 상고를 기각했습니다. 이로써 상속의 경우 분양 자격 판단에 있어 상속개시일이 중요하다는 점이 명확해졌습니다. 👍
대법원 판결 집중 해부: 왜 상속개시일이 기준이 되었나? 💡
대법원이 왜 2심의 손을 들어주었는지, 그 핵심 논리를 자세히 살펴보겠습니다.
쟁점 1: ‘소유’의 시점 – 민법상 상속 법리 우선 적용
대법원은 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서의 “소유” 시점을 판단할 때, 민법의 상속 관련 규정을 중요하게 고려했습니다.
- 민법 제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득): “상속 … 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다.”
- 민법 제997조 (상속개시의 원인): “상속은 사망으로 인하여 개시된다.”
- 민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리의무의 승계): “상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다.”
- 민법 제1015조 (분할의 소급효): “상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다.”
이를 종합하면, 피상속인이 사망하여 상속이 개시되면 상속인들은 등기 없이도 즉시 피상속인의 재산을 소유하게 됩니다. 나중에 상속인들끼리 상속재산분할협의를 하더라도, 그 협의의 효력은 상속이 처음 시작된 때로 거슬러 올라갑니다.
따라서 대법원은, 이 사건 기준일(2003. 12. 30.) 이전에 피상속인이 사망했다면, 설령 상속등기를 그 이후에 했더라도 상속인들은 기준일 전부터 해당 지분을 “소유”한 것으로 봐야 한다고 판단한 것입니다.
쟁점 2: 서울시 도시정비조례 제34조 제4호(등기부 기준)와의 관계
그렇다면 “소유권 취득일은 등기부 접수일 기준”이라는 서울시 도시정비조례 제34조 제4호는 어떻게 되는 걸까요?
대법원은 이 조항이 “부동산 물권의 취득 및 그 시점이 등기에 의하여 정해지는 경우(예: 매매)를 전제한 것”으로 보았습니다. 따라서 “상속과 같이 법률의 규정에 의하여 부동산 물권변동 여부 및 시기가 정해지는 경우까지도 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 소유권 취득일을 판단하여야 한다는 취지라고 보기는 어렵다”고 명확히 했습니다. 즉, 상속의 경우에는 이 조항을 그대로 적용할 수 없다는 것입니다.
쟁점 3: ‘지분 쪼개기’ 방지 취지와의 조화
조합 측에서는 상속재산분할협의를 악용하여 ‘지분 쪼개기’를 할 수 있다는 우려를 제기할 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.
- 원칙: “상속인이 상속재산분할협의를 통하여 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 … 오로지 이른바 ’지분 쪼개기‘ 목적으로 이루어져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다.”
- 입증 책임: 이러한 ‘지분 쪼개기’ 목적과 같은 특별한 사정은 이를 주장하는 사업시행자(조합)가 증명해야 합니다.
- ‘지분 쪼개기’ 목적 추정 가능성: 다만, “상속재산분할협의가 이 사건 기준일 이후에 이루어지거나 … 법정상속분 또는 기존의 분할협의에 따른 상속이 이루어졌을 때에 비하여 분양받을 수 있는 주택의 수가 늘어났다는 사실 등의 간접사실이 인정되는 경우에는 ’지분 쪼개기‘의 목적을 사실상 추정할 수 있다”고 하여, 무분별한 지분 쪼개기를 용인하지 않겠다는 점도 분명히 했습니다.
이 사건에서는 원고 1, 2에게 지분을 양도한 상속인들(소외 2, 소외 3)의 경우, 상속재산분할협의 결과 법정상속분보다 오히려 분양받을 수 있는 주택 수가 줄어들 가능성이 있었으므로(법정상속분대로라면 6명 모두 90㎡ 이상 가능성), ‘지분 쪼개기’ 목적이 있었다고 보기 어렵다고 판단한 원심을 수긍한 것입니다.
이번 대법원 판결의 의미와 우리가 알아야 할 점 🌟
이번 대법원 판결은 상속받은 재개발 토지의 분양 자격과 관련하여 매우 중요한 기준을 제시했습니다.
상속 부동산의 재개발 분양 자격, ‘상속개시일’ 및 ‘최초 상속인의 지분’이 중요!
- 등기 시점 < 상속개시 시점: 상속받은 부동산의 경우, 분양 자격을 판단하는 ‘소유’ 시점은 등기 접수일이 아니라 피상속인의 사망으로 상속이 개시된 시점을 기준으로 합니다.
- 기준일(2003.12.30.) 이전 상속개시: 따라서 이 사건 기준일인 2003년 12월 30일 이전에 상속이 개시되었다면, 설령 상속등기를 그 이후에 했더라도 기준일 이전에 소유한 것으로 인정받을 가능성이 열린 것입니다.
- 상속재산분할협의 후 지분면적: 상속인 간의 상속재산분할협의를 통해 각 상속인이 최종적으로 취득하게 된 지분 면적이 90㎡ 이상이어야 단독 분양 대상이 될 수 있습니다. (물론, ‘지분 쪼개기’ 목적이 없어야 합니다.)
상속재산분할협의 시 ‘지분 쪼개기’ 오해 방지하려면?
만약 상속재산분할협의를 해야 한다면, 단순히 분양 주택 수를 늘리기 위한 것이라는 오해를 받지 않도록 주의해야 합니다.
- 협의 내용이 법정상속분과 크게 다르지 않거나, 오히려 불리하게 작용하는 경우라면 ‘지분 쪼개기’로 보기 어렵습니다.
- 협의 과정이나 이유 등을 명확히 해두는 것도 도움이 될 수 있습니다.
조합원 지위 확인, 정확한 법리 검토와 증거가 관건
재개발 사업에서 조합원 지위나 분양 자격은 복잡한 법리와 사실관계가 얽혀 있는 경우가 많습니다. 이번 판결처럼 각 심급마다 판단이 달라질 수도 있습니다. 따라서 자신의 권리를 제대로 인정받기 위해서는 정확한 법리 검토와 함께 유리한 사실관계를 입증할 수 있는 증거 확보가 매우 중요합니다.
로피드법률사무소: 재개발·상속 분쟁, 당신의 든든한 법률 해결사가 되겠습니다. 🤝
복잡한 권리관계, 초기부터 전문가와 함께 대응 전략을!
상속받은 부동산의 재개발 분양권 문제, 생각보다 간단하지 않죠? 구 서울시 도시정비조례와 같은 과거 규정의 해석, 민법상 상속 법리, 그리고 ‘지분 쪼개기’와 같은 투기 방지 목적까지 종합적으로 고려해야 합니다. 로피드법률사무소는 이러한 복잡한 권리관계를 명쾌하게 분석하고, 의뢰인에게 최적의 대응 전략을 제시해 드립니다.
하희봉 변호사의 약속: 의뢰인의 정당한 권리, 끝까지 지켜드립니다.
혹시 비슷한 문제로 고민하고 계신가요? 조합의 결정에 부당함을 느끼신다면, 주저하지 마시고 로피드법률사무소의 하희봉 변호사와 상담하세요. 여러분의 정당한 권리를 되찾아 드리기 위해 최선을 다하겠습니다. 👨💼
오늘 분석해 드린 대법원 판결이 여러분의 궁금증 해결에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!