안녕하세요, 로피드법률사무소 대표 변호사 하희봉입니다. 🙏 전세대출을 받을 때, 대출 한도를 높이기 위해 실제보다 전세보증금을 부풀린 이른바 ‘업계약서’를 작성하는 경우가 종종 있는데요. 만약 임차인이 대출금을 갚지 못하면, 은행은 보증기관에 대신 갚으라고 요구할 수 있을까요? 최근 이와 관련된 매우 중요한 대법원 판결(2023다244871)이 나와서 소개해 드리고자 합니다. 과연 업계약서의 운명은 어떻게 되었을까요? 함께 살펴보시죠! 🧐
사건의 시작: 전세대출과 부풀려진 전세계약서 📑
이번 사건의 주인공은 전세대출을 받은 임차인 A씨, 대출을 내준 은행 B (원고), 그리고 대출을 보증 선 주택도시보증공사 C (주위적 피고)입니다.
- 실제 전세금 2억 3천만원 vs 계약서상 전세금 2억 6천 4백만원 💰
- A씨는 2017년, 전세보증금이 2억 6,400만원으로 적힌 전세계약서를 은행 B에 제출하고 2억 1,000만원의 전세대출을 받았습니다.
- 하지만 실제로 A씨가 임대인에게 지급한 전세보증금은 대출금 2억 1,000만원에 추가로 2,000만원을 더한 총 2억 3,000만원이었습니다. 계약서보다 3,400만원이 부풀려진 것이죠.
- 은행은 대출, 보증공사는 보증, 그러나 임차인은 채무 불이행 😥
- 주택도시보증공사 C는 은행 B와 맺은 협약에 따라 A씨의 대출 채무를 보증했습니다.
- 문제는 대출 만기가 되었는데도 A씨가 은행 B에 대출금을 갚지 못하면서 시작되었습니다. 결국 은행 B는 보증공사 C에게 보증계약에 따라 대출금을 대신 갚으라고 청구하게 됩니다.
1심과 2심, 엇갈린 판결: ‘허위 전세계약’일까, 아닐까? 🤷♀️
은행 B의 청구에 대해 보증공사 C는 “A씨의 전세계약은 ‘허위의 전세계약’이므로 보증약관상 면책사유에 해당하여 책임이 없다”고 맞섰습니다.
- 1심 법원의 판단: “실제 지급액 기준 유효, 보증공사 책임져라!” (은행 일부 승) ✅
- 1심 법원은, 비록 계약서상 금액과 실제 지급액에 차이가 있지만, 실제 지급된 2억 3,000만원 범위 내에서는 전세계약이 유효하다고 보았습니다.
- 따라서 이 사건 전세계약은 보증공사의 면책사유인 ‘사기 또는 허위의 전세계약’에 해당하지 않는다고 판단, 보증공사 C에게 보증책임을 지라고 판결했습니다.
- 2심 법원의 판단: “허위 계약은 아니지만, 다른 사정으로 보증공사 책임 일부 제한!” (은행 일부 패) ⚠️
- 2심 법원 역시 1심과 마찬가지로 이 전세계약 자체가 ‘허위의 전세계약’은 아니라고 보았습니다.
- 하지만! 다른 이유로 보증공사 C의 책임을 일부 제한했습니다. 임차인 A씨가 제3자(근저당권자인 D조합)에게 “실제 임차보증금은 2,000만원이다”라는 내용의 확인서를 써준 사실이 있었는데, 이로 인해 보증공사 C가 나중에 구상권을 행사할 때 불리해질 수 있다는 점 등을 고려한 것입니다.
- 결과적으로 2심은 1심보다 보증공사 C의 책임을 줄여주었습니다.
대법원의 최종 판단: ‘중요 사항의 허위’는 보증공사 면책 사유! ⚖️
결국 사건은 대법원까지 올라갔는데요, 대법원은 2심 판결을 깨고 사건을 다시 심리하라며 돌려보냈습니다 (파기환송). 왜 그랬을까요?
- 원심 파기환송: “전세보증금 액수 부풀렸다면 ‘허위의 전세계약’ 해당 가능성 높다” 💥
- 대법원은 “전세보증금이 실제 지급금액과 다르게 부풀려졌다면, 이는 보증약관에서 정한 ‘허위의 전세계약’에 해당하여 보증공사가 보증책임을 부담하지 않을 수 있다“고 판단했습니다. 이는 1, 2심과는 다른 판단이었죠.
- 대법원이 밝힌 ‘허위의 전세계약’ 판단 기준 🔍
- 약관은 신의성실의 원칙에 따라 객관적·획일적으로 해석해야: 특정인의 의도가 아니라 평균적인 고객이 이해할 수 있는 기준으로 약관을 해석해야 한다는 원칙을 재확인했습니다.
- 계약 ‘전부’가 허위일 필요는 없다, ‘일부’ 허위도 포함: 대법원은 면책사유인 ‘허위의 전세계약’이 반드시 계약 내용 전부가 허위인 경우만을 의미하는 것은 아니고, 일부 허위가 있는 경우도 포함될 수 있다고 보았습니다. 이것이 하급심과 가장 큰 차이를 보인 부분입니다!
- 단, ‘중요 사항’에 대한 허위여야 (보증계약 체결 여부·범위에 영향): 그렇다고 사소한 허위까지 모두 면책되는 것은 아닙니다. 그 허위가 보증계약 체결 여부나 보증 범위 등에 영향을 미칠 수 있는 ‘중요 사항’에 대한 것이어야 한다고 선을 그었습니다.
- 이 사건 전세보증금 액수는 ‘중요 사항’에 해당!: 대법원은 부풀려진 전세보증금 액수가 바로 이 ‘중요 사항’에 해당한다고 보았습니다. 왜냐하면, 실제보다 많은 금액을 대출받기 위해 전세보증금을 부풀린 것은 보증공사의 보증 심사 및 결정, 그리고 나중에 구상권을 확보하는 데 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
이번 대법원 판결, 무엇을 시사하는가? – 하희봉 변호사의 법률 해설 💡
자, 그럼 이번 대법원 판결이 우리에게 어떤 점을 알려주고 있을까요? 로피드법률사무소 하희봉 변호사가 그 의미를 짚어드리겠습니다.
- 금융기관(원고, 은행 등)이 주의할 점 🏦:
- 전세계약서의 진위 여부, 특히 전세보증금 액수의 진정성에 대한 심사를 더욱 강화해야 합니다.
- 단순히 계약서만 믿고 대출을 실행했다가는, 보증기관으로부터 보증책임 이행을 거절당할 위험이 커졌습니다.
- 보증 약관의 면책 조항, 특히 ‘허위 계약’ 관련 부분을 면밀히 검토하고 대출 심사 기준에 반영할 필요가 있습니다.
- 보증기관(주택도시보증공사 등)의 면책 범위 확대 가능성 🛡️:
- 이번 판결로 인해 보증기관은 ‘일부 허위’라도 그것이 ‘중요 사항’에 해당한다면 면책을 주장하기가 이전보다 수월해질 수 있습니다.
- 이는 공적 재원인 기금의 부당한 사용을 막고, 정직한 계약을 유도하는 긍정적인 효과도 기대할 수 있습니다.
- 임차인 및 계약 당사자가 반드시 알아야 할 ‘업계약서’의 위험성 🚨:
- 가장 중요한 점입니다! 대출을 더 받기 위해, 혹은 다른 어떤 이유로든 ‘업계약서’를 작성하는 것은 매우 위험합니다. 이번 판례처럼 보증 혜택을 전혀 받지 못하게 될 수 있습니다.
- 나아가 이는 사문서 위조나 사기죄 등 형사처벌의 대상이 될 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 임대인이나 부동산 중개업자도 관여했다면 함께 책임을 질 수 있습니다.
로피드 법률사무소의 조언: 전세계약 및 보증 관련 분쟁, 어떻게 대처해야 할까? 🤝
전세계약과 관련된 분쟁은 누구에게나 예고 없이 찾아올 수 있습니다. 특히 보증 문제가 얽히면 더욱 복잡해지는데요, 로피드법률사무소는 다음과 같은 조언을 드립니다.
- ‘업계약서’ 작성은 절대 금물! 🚫: 달콤한 유혹일 수 있지만, 그 끝은 매우 쓸 수 있습니다. 정직한 계약만이 최선의 보호막입니다.
- 보증약관의 면책조항, 꼼꼼히 확인하세요 🧐: 대출이나 보증 계약 시 약관 내용을 꼼꼼히 읽어보고, 특히 어떤 경우에 보증을 받지 못하는지(면책조항) 반드시 확인해야 합니다.
- 법적 분쟁 발생 시 초기 대응의 중요성과 전문가 상담의 필요성 ⚖️:
- 문제가 발생했다면 주저하지 마시고 가능한 한 빨리 법률 전문가와 상담하세요. 초기 대응이 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
- 로피드법률사무소는 전세계약, 부동산 금융, 보증 관련 소송 등 다양한 분쟁 해결 경험을 바탕으로 여러분의 든든한 법률 파트너가 되어 드립니다. 복잡하고 어려운 법률 문제, 혼자 고민하지 마시고 로피드와 함께 해결책을 찾아보세요!
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