“사장님, 집 비워주세요” 에어비앤비 임대인의 실거주 통보, 상가법으로 막을 수 있을까?

프롤로그: “갑자기 들어와서 살겠다고요?”

“인테리어에 쏟은 돈이 얼마인데… 슈퍼호스트 달자마자 나가라니요?”

에어비앤비(공유숙박)를 운영하시는 많은 사장님들이 가장 두려워하는 순간이 있습니다. 바로 임대인에게서 날아온 내용증명입니다.

오래된 빌라나 주택을 임차해, 곰팡이를 닦아내고 감성적인 인테리어로 꾸미느라 수천만 원을 들였습니다. 리뷰 관리에 청소까지 직접 뛰며 이제 겨우 슈퍼호스트 배지를 달고 자리가 잡히나 싶었는데, 계약 만료를 앞두고 청천벽력 같은 통보를 받은 것입니다.

“이번 계약 기간이 끝나면 갱신은 없습니다. 제가(임대인) 들어와서 살 예정이니 비워주세요.”

임대인은 주택임대차보호법을 근거로 듭니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인(또는 그 직계존비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다.

“저는 세금 내고 장사하는 사장입니다. 여기가 그냥 집인가요?”

여기서 억울함과 함께 법적 의문이 생깁니다.

사장님들은 단순히 그곳에 거주하는 세입자가 아닙니다. 관할 구청에 신고를 하고, 세무서에 사업자등록을 마쳤으며, 꼬박꼬박 세금을 내며 영리 활동을 하는 사업자입니다. 심지어 어떤 분들은 임대료에 부가세(VAT)까지 별도로 내고 계십니다.

그렇다면 이곳은 임대인의 주장처럼 주인이 들어와 살 수 있는 주택일까요? 아니면 10년 동안 쫓겨날 걱정 없이 영업할 권리가 보장되는 상가일까요?

• 만약 ‘주택’으로 본다면: 사장님은 인테리어 비용이나 권리금 한 푼 건지지 못하고, 임대인의 실거주하겠다는 말 한마디에 짐을 싸야 합니다. (2+2년의 보호도 실거주 앞에서는 무력합니다.)
• 만약 상가로 본다면: 이야기는 완전히 달라집니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임대인의 실거주는 갱신 거절 사유가 되지 않으며, 사장님은 최대 10년간 계약 갱신을 요구하며 영업을 이어갈 수 있습니다.

임대인은 집이라 주장하고, 사장님은 일터라 호소하는 곳. 이 팽팽한 대립 속에서, 과연 법원은 누구의 손을 들어주고 있을까요? 그리고 내 소중한 영업장을 지키기 위해 지금 당장 확인해야 할 계약서 문구는 무엇일까요?

오늘 포스팅에서는 엇갈리는 판례들 속에서 내 에어비앤비를 상가로 인정받아 지켜낼 수 있는 법적 기준과 대응 전략을 명확히 정리해 드립니다.

핵심 쟁점: 우리 가게는 주택인가 상가인가?

임대인과 임차인이 서로 다른 법을 이야기하는 순간, 분쟁은 시작됩니다. 임대인은 “여기는 공부상 주택이니 주택임대차보호법을 따르자”고 하고, 임차인은 “나는 사업자등록을 한 자영업자니 상가건물임대차보호법을 적용해 달라”고 맞섭니다.

이 두 법 중 어느 법이 적용되느냐에 따라 임차인(사장님)의 운명은 천국과 지옥만큼이나 극명하게 갈립니다.

법적 차이의 파급력: 갱신 거절의 칼자루는 누가 쥐나?

가장 결정적인 차이는 바로 “임대인이 내가 살겠다는 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있는가?”입니다.

• 주택임대차보호법이 적용될 경우: 방어 불가능 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면, 임대인(임대인의 직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인의 계약 갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있습니다. 즉, 사장님이 아무리 월세를 잘 내고 건물을 깨끗이 썼어도, 집주인이 “우리 아들이 들어와 살 겁니다”라고 통보하면 꼼짝없이 비워줘야 합니다. 영업 권리금이나 시설 투자비는 한 푼도 보장받지 못합니다.
• 상가건물임대차보호법이 적용될 경우: 최대 10년의 강력한 방패 반면, 상가건물임대차보호법에는 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절 조항이 아예 존재하지 않습니다. 상가임대차법 제10조는 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신요구권을 보장합니다. 임대인은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하거나 무단 전대하는 등의 뚜렷한 귀책사유가 없는 한, 본인의 사용 목적(실거주 등)을 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다.

따라서 에어비앤비 운영자 입장에서는 반드시 상가임대차로 인정받아야만 임대인의 실거주 공격을 막아낼 수 있습니다.

판단의 기준: 등기부등본(종이)보다 중요한 것은 실제 사용(현황)

그렇다면 우리 에어비앤비가 상가인지 주택인지는 무엇으로 판단할까요? 임대인들은 흔히 건축물대장이나 등기부등본에 단독주택, 다가구주택으로 적혀 있으니 당연히 주택법 적용이라고 주장합니다.

하지만 대법원의 판단 기준은 다릅니다. 우리 법원은 공부상(서류상) 표시보다 실질적 용도를 우선합니다.

“상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고” (대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조)

즉, 서류에 주택이라고 적혀 있더라도, 임차인이 사업자등록을 하고, 부가세를 납부하며, 실제 공간을 영리를 목적으로 하는 영업용(숙박업)으로 사용하고 있다면, 이는 실질적으로 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 상가로 볼 여지가 충분하다는 것입니다.

최근 하급심 판결들 역시 계약서 문구보다는 실제 에어비앤비 영업 사실을 임대인이 인지하고 동의했는지, 주된 용도가 주거인지 영업인지를 꼼꼼히 따져 법 적용을 결정하고 있습니다.

승소의 조건: 상가임대차로 인정받는 경우 (희망편)

계약서에 주거용이라고 적혀 있으니 포기해야 할까요? 절대 그렇지 않습니다. 법원은 종이 위에 적힌 글자보다, 실제 그 공간이 어떻게 쓰였는지를 더 중요하게 봅니다. 최근 법원은 에어비앤비 운영자에게 매우 희망적인 판결을 내린 바 있습니다.

판결 분석: 계약서는 주택이었지만, 법원은 상가로 인정했다

[대구지방법원 경주지원 2023가단14561 판결]

이 사건의 임대인은 계약서상 용도가 주거용으로 기재되어 있다는 점을 들어, 주택임대차보호법을 적용해야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원의 판단은 달랐습니다.

• 판결의 핵심: 법원은 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하는지를 실질적으로 판단해야 한다고 판시했습니다.
• 승소의 이유:
  1. 실질적 용도: 임차인은 입주 후 즉시 대규모 리모델링을 진행했고, 주거용으로 사용한 적 없이 전적으로 민박업(한옥스테이)으로 운영했습니다.
  2. 임대인의 인지: 건물 외부에 간판이 걸려 있었고, 임대인 측 관계자들이 근처에 있어 이를 모를 수 없었습니다.
  3. 문제 제기 부재: 임대인은 민박업 운영 사실을 알면서도 수년가 계약을 갱신해 주었고, 용도에 대해 이의를 제기하지 않았습니다.

결과: 법원은 이 계약을 상가임대차로 인정했습니다. 따라서 임대인의 명도 청구는 기각되었고, 임차인은 쫓겨나지 않고 영업을 계속할 수 있었습니다.

묵시적 동의가 강력한 무기가 된다

위 판례에서 주목할 점은 임대인의 묵시적 동의입니다. 임대인이 “에어비앤비 해도 됩니다”라고 계약서에 도장을 찍어주지 않았더라도, 아래와 같은 정황이 있다면 상가임대차로 인정받을 가능성이 매우 높습니다.

• 임차인이 설치한 영업용 간판을 보고도 철거 요청을 하지 않은 경우.
• 주거에 불필요한 대규모 인테리어 공사를 임대인이 알고 있었던 경우.
• 임대인이 해당 숙소의 리뷰나 예약 사이트 존재를 알고 있었던 정황(문자, 대화 등).

내 계약서 체크포인트: 승소 확률을 높이는 한 줄

지금 바로 사장님의 임대차 계약서를 펼쳐보세요. 만약 아래와 같은 문구들이 있다면, 사장님은 상가임대차라는 강력한 방패를 이미 쥐고 계신 겁니다.

• Check 1. 건물의 용도 표시 계약서 표제나 부동산의 표시란에 업무시설 혹은 근린생활시설로 기재되어 있나요? 이 경우 애초에 주거용이 아닌 수익 창출을 위한 공간임을 임대인이 인정한 것이므로, 상가임대차 주장에 매우 유리합니다.
• Check 2. 사업자등록 허용 특약 특약사항에 “임대인은 (에어비앤비) 등록 및 사업자 등록을 허용한다”는 문구가 있나요? 이는 임대인이 이 계약의 목적이 영업임을 명시적으로 동의한 결정적인 증거입니다.
• Check 3. 부가가치세(VAT) 별도 조항 “부가세는 별도로 한다” 혹은 “세금계산서 발행 시 부가세 별도”라는 조항이 있나요? 일반적인 주택 월세 계약에서는 부가세를 논하지 않습니다. 부가세 약정은 이 거래가 사업자 간의 상거래임을 입증하는 강력한 상가 입증 증거가 됩니다.

패소의 위험: 하급심 판결을 바탕으로 한 실제 위험 요소

인터넷에 조금만 검색해 봐도 “에어비앤비는 주택임대차법 적용받아서 쫓겨났다더라” 하는 무시무시한 이야기를 접하게 되실 겁니다. 하지만 너무 겁먹지 마세요. 모든 사건은 케이스 바이 케이스이며, 싸워볼 법리적 틈새는 분명히 존재합니다.

진짜 무서운 것은 남의 판결문이 아니라, 지금 사장님 책상 위에 있는 계약서의 문구입니다.

판결 분석: 서울서부지법 2021가단251984 – 너무 겁먹지 마세요!

많은 임대인들이 내용증명에 인용하며 임차인을 압박하는 대표적인 판결입니다.

• 판결 내용: 법원은 외국인관광 도시민박업의 경우, 관련 법령상 운영자가 해당 주택에 실거주하는 것이 등록 요건이므로, 주된 목적은 주거이고 영업은 부수적이라고 판단했습니다. 그 결과 주택임대차보호법을 적용했고, 임대인의 실거주 갱신 거절을 인정해 임차인이 패소했습니다.
• 한계점 (희망적인 부분): 하지만 이 판결은 대법원 확정 판결이 아닌 제1심(하급심) 판결에 불과합니다. 법조계에서도 논란이 많은 사안입니다.
• 반대 논리 (제주지방법원 2016나2369): 반면, 다른 사건의 항소심 판결에서는 정반대의 시각을 보여줍니다. “임차인이 전입신고를 하고 일부 거주하더라도, 건물의 구조나 이용 현황상 주된 용도가 게스트하우스라면 주택임대차보호법의 적용 대상(주거용 건물)이 아니다“라고 판시했습니다.

즉, “임차인이 거기 사니까 무조건 주택입니다!”라는 임대인의 주장은 절대적인 진리가 아니며, 법리적으로 충분히 다퉈볼 여지가 있습니다.

진짜 위험한 건 ‘계약서 문구’ (독이 된 재계약서)

판례보다 100배 더 무서운 것은 바로 임차인에게 불리하게 작성된 재계약서입니다.

분쟁이 생기기 전, 임대인이 “세금 문제 때문에 형식을 좀 바꾸자”며 은근슬쩍 내민 계약서에 도장을 찍으셨나요? 그 계약서가 사장님의 발목을 잡는 족쇄가 될 수 있습니다.

🚨 절대 서명하면 안 되는 독소 조항 예시 아래 내용은 실제 에어비앤비 사장님들이 낭패를 본 계약서 문구들입니다.

• 용도의 변경: 기존에 업무시설이나 근린생활시설로 되어 있던 계약서를 단독주택 월세 계약서로 변경하는 경우. 스스로 “나는 상가가 아니라 주택에 삽니다”라고 인정하는 꼴이 됩니다.
• 치명적인 특약: 특약사항에 “임차인은 현재 주택으로 사용 중이며…”라는 문구가 들어가는 경우. 이 한 줄 때문에 “실질적으로 영업용(상가)이었다”는 주장이 법원에서 기각될 확률이 매우 높아집니다.

이런 문구가 들어간 계약서에 서명하는 순간, 상가건물임대차보호법의 보호막은 사라지고 임대인의 퇴거 요구를 막아낼 방패가 사라지게 됩니다.

추가 경고: 주택도 상가도 아닌 무법지대 (창원지법 통영지원 사례)

마지막으로 가장 경계해야 할 최악의 케이스입니다.

법원이 “이곳은 전문적인 숙박업소라 주택임대차보호법 대상이 아니다”라고 판단하면서도, 동시에 “상가임대차보호법의 요건도 갖추지 못했다”고 판단해 버리는 경우입니다. 이 경우 임차인은 주택법의 보호도, 상가법의 보호도 받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.

특히 이 판례에서 임차인이 패소한 결정적인 이유 중 하나는 차임 연체였습니다.

• 3기 연체 주의: 상가임대차보호법의 적용을 주장하려면, 임차인으로서의 의무를 완벽히 지켜야 합니다. 월세가 3개월 치(3기) 이상 밀리는 순간, 임대인은 묻지도 따지지도 않고 계약을 해지할 수 있습니다.
• 임대인과 분쟁 중이라도 월세는 꼬박꼬박 내셔야 합니다. “내용증명 보냈으니 월세 안 내고 버티겠다”는 생각은 소송에서 필패하는 지름길입니다.

로피 드법률사무소의 대응 솔루션

임대인의 내용증명을 받고 당황하셨나요? 지금 당장 짐을 싸야 하는 것은 아닙니다. 법리는 멀고 내 권리는 가깝게 느껴지지 않을 때, 로피드 법률사무소가 제안하는 현실적인 대응 3단계를 따라오십시오.

Step 1. 계약서 정밀 진단: 숨은 상가의 흔적을 찾아라

가장 먼저 할 일은 사장님의 임대차 계약서를 돋보기로 보듯 꼼꼼히 뜯어보는 것입니다. 임대인이 “주택 계약서 썼으니 주택법 적용이다”라고 우겨도, 계약서 곳곳에 숨어 있는 상가 임대차의 흔적을 찾아내면 판을 뒤집을 수 있습니다.

체크리스트

• 부가가치세(VAT) 별도 약정: 특약사항에 “부가세 별도” 혹은 “세금계산서 발행” 문구가 있나요? 일반적인 주거용 월세 계약에서는 부가세를 논하지 않습니다. 이는 임대인 스스로 이 계약이 사업자 간의 거래(상가 임대차)임을 인정한 강력한 증거입니다.
• 사업자등록 허용 특약: “임대인은 임차인의 사업자등록 및 민박업 신고에 동의한다”는 문구는 이 공간의 목적이 영업임을 명시한 것입니다.
• 시설비/원상복구 조항: 주거용과 달리 영업용 설비에 대한 구체적인 원상복구 조항이나 권리금 관련 언급이 있다면 상가임대차 주장에 유리합니다.

💡불리한 문구(“주거용으로 사용 중” 등)가 있더라도 포기하지 마세요. 위 체크리스트의 유리한 조항들과 실제 영업 현황(매출 자료, 리뷰 등)을 종합하여 “실질은 상가”라는 논리를 구성해야 합니다.

Step 2. 내용증명 발송: ‘가짜 실거주’를 공격하라

계약서 분석이 끝났다면, 이제 방패가 아닌 창을 들 차례입니다. 임대인에게 법률사무소 명의의 내용증명을 보내 강력하게 대응해야 합니다. 단순히 “못 나간다”고 떼를 쓰는 것이 아니라, 논리적으로 상대방의 주장을 반박해야 합니다.

내용증명에 반드시 담아야 할 3가지

1. 상가임대차 주장: “본 계약은 실질적인 상가 임대차 계약이므로, 귀하(임대인)의 실거주 주장은 적법한 갱신 거절 사유가 될 수 없습니다. (대구지법 경주지원 2023가단14561 참조)”
2. 실거주 진정성 압박: 설령 주택으로 간주되더라도, 임대인의 실거주 의사가 진짜인지 묻습니다. “처음엔 매도하겠다고 했다가 갑자기 실거주로 말을 바꾼 점(춘천지법 2024가단32139) 등을 볼 때, 이는 갱신을 거절하기 위한 허위 주장으로 보입니다.”
3. 손해배상 예고: “만약 무리하게 명도를 요구하여 퇴거시킨 후, 제3자에게 임대하거나 매도한 사실이 밝혀질 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상(이사비, 중개료, 영업손실 등)은 물론 불법행위로 인한 손해배상까지 청구할 것입니다.”

이러한 내용증명은 그 자체로 임대인에게 큰 심리적 압박을 주며, 추후 소송으로 갔을 때 결정적인 증거가 됩니다.

Step 3. 최후의 수단: “나갈 때 나가더라도, 빈손으론 안 나간다”

만약 여러 사정상 퇴거를 피할 수 없는 상황(예: 계약서가 너무 불리하거나, 3기 연체 사실이 있는 경우 등)이라면, 전략을 수정해야 합니다. 권리금 회수 또는 손해배상으로 금전적 보상을 받아내는 것입니다.

• 증거 수집: 임대인과의 통화 녹음, 문자 메시지를 통해 “실거주하겠다”는 확답을 반복해서 받아두세요.
• 퇴거 후 감시: 사장님이 나간 뒤 해당 집에 누가 들어오는지 확인해야 합니다. 임대인이 슬그머니 다시 에어비앤비 호스트로 등록하거나, 부동산에 월세 매물을 올린다면?
  • 즉시 손해배상 청구 소송 제기: 확보해둔 증거를 바탕으로 승소할 확률이 매우 높습니다. 법원은 임대인의 거짓말에 엄격합니다.

“법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.” 임대인의 말 한마디에 내 가게를 포기하지 마세요. 하희봉 변호사가 사장님의 잃어버릴뻔한 권리를 찾아드리겠습니다.

에필로그: 퇴거 통보를 받았을 때, 혹은 재계약 도장을 찍기 전

임대인의 문자 한 통에, 덜컥 알겠습니다라고 답하지 마세요.

임대차 분쟁에서 승패를 가르는 것은 거창한 법정 공방이 아닐 때가 많습니다. 오히려 임대인의 퇴거 통보를 받은 직후 사장님이 보낸 문자 답장 하나, 무심코 찍은 도장 하나가 돌이킬 수 없는 결과를 만들곤 합니다.

지금 이 글을 읽고 계신 사장님이 가장 조심해야 할 두 가지 순간이 있습니다.

첫째, 임대인이 “내가 들어가 살 테니 나가달라”고 통보했을 때입니다.

많은 분들이 당황한 나머지 “네, 알겠습니다. 집을 알아보겠습니다”라거나 “이사비는 주시는 거죠?”라고 답해버립니다. 안타깝게도 법원은 이를 합의에 의한 계약 종료로 해석할 여지가 있습니다. 억울해서 나중에 소송을 걸어도, 이미 사장님 스스로 나가는 것에 동의했다고 판단해 버리는 것입니다.

퇴거 통보를 받으셨나요? 아무 답변도 하지 마십시오. 지금 사장님에게 필요한 것은 섣불리 짐을 쌀 준비가 아니라, 이 통보가 법적으로 유효한지 따져볼 시간과 전문가의 눈입니다.

둘째, “세금 문제 때문에 계약서 문구만 좀 바꾸자”고 할 때입니다.

기존에 업무시설이나 근린생활시설로 잘 되어 있던 계약서를, 재계약 시점에 슬그머니 주택 임대차 계약서로 바꾸자고 하거나 주거용으로 사용 중임이라는 특약을 넣자고 한다면? 이는 십중팔구 훗날 사장님을 내보내기 위한 사전 작업(빌드업)일 가능성이 큽니다. “형식상 바꾸는 거다”라는 말에 속아 도장을 찍는 순간, 사장님의 10년 영업권은 물거품이 됩니다.

“법리는 무기이고, 변호사는 사장님의 방패입니다.”

에어비앤비 임대차 분쟁은 주택과 상가의 경계선에 있는 특수한 영역입니다. 일반적인 부동산 상식으로 접근했다가는 큰코다치기 십상입니다.

• 내용증명을 받으셨나요? 답변서를 보내기 전에 문의하십시오.
• 재계약을 앞두고 계신가요? 도장을 찍기 전에 계약서를 보여주십시오.

임대인의 주장이 법적으로 타당한지, 우리에게 유리한 상가의 징표는 무엇인지, 로피드법률사무소 하희봉 변호사가 꼼꼼하게 진단해 드립니다.

사장님의 소중한 영업장과 권리금, 지킬 수 있을 때 지켜야 합니다.