질문
2년 전 채권자가 제 소유 부동산에 강제경매신청을 하여 경매절차가 개시되었습니다. 법원에서 부동산에 대한 감정평가를 진행하였는데 이때 평가액이 10억 원이었습니다. 경매절차가 정지되었다가 지난 달 다시 재개되었습니다. 그런데 경매 대상 부동산과 유사한 부동산은 2년 사이 시세가 급등하여 20억 원 정도에 거래되고 있습니다. 제 부동산이 시세보다 헐값에 낙찰될까 걱정인데 이러한 경우 부동산에 대한 감정평가를 다시 받도록 할 수 있을까요?
답변
부동산 감정평가의 방법
객관적 평가
어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정평가하여야 하므로, 감정인이 감정평가업자일 경우에는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 따라야 하고 또 같은 법 31조 의 위임에 의하여 정해진 감정평가규칙에 따라야 합니다. 만약 감정평가업자인 감정인이 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률과 감정평가규칙의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 수 있습니다( 대판 1997. 5. 7. 96다52427 참조). 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률상의 손해배상책임과 상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있습니다( 대판 1998. 9. 22. 97다36293 , 대판 1999. 5. 25. 98다56416 ).
평가의 기준시
감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에서의 가격을 평가하면 족합니다. 실무상 매각허가에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 매각허가결정 시까지 매각부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가를 할 때에 참작하여야 할 권리상태가 매각허가결정시와 평가 시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 매각허가결정시의 상태를 전제로 한 평가액과 평가시의 상태를 전제로 한 평가액 2가지 액수를 모두 평가하도록 명하고 있습니다(실무제요 143쪽).
재평가(재감정신청)
부동산 재평가의 사유
감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가 시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있습니다.
첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아닙니다( 대결 1998. 10. 28. 98마1817 ). 즉, 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실( 대결 1971. 9. 2. 71마533 ) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는 재평가 사유가 되지 못하지만, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있습니다. 평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예를 들어, 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것입니다(실무제요 144쪽).
불복방법
재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 아니한 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고( 민집 16조 1항 , 다만 민집 121조 5호 에 의하여 매각허가에 대한 이의나 항고사유가 되므로 집행에 관한 이의를 할 수 없다는 견해가 있습니다), 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의( 민집 121조 5호 ) 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있습니다(실무제요 144쪽).
맺음말
부동산 감정평가에 대한 재감정신청 등에 관한 자세한 내용이 궁금하신 경우 로피드 법률사무소 상담서비스를 이용해보시기 바랍니다.
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